2023:房地产回归常规

作者:LISA KLEIN

令人惊讶、充满挑战、全球化:这是专家小组对 2023 年豪华房地产市场的几种描述。

不过,他们也表示,只要有毅力和参与精神,精明的代理商就能在明年的市场中渡过难关,并取得成功。

房地产新闻出版物《The Real Deal》的创始人兼发行人阿米尔-科兰吉(Amir Korangy)在 2022 年 12 月的 "奢华一小时 "网络研讨会(Luxury Portfolio International)上说:"我觉得市场上总有这样那样的坑。

但 "总的来说,你已经看到市场在攀升--轨迹总是向上的,"他说。"如果你愿意经历这几年的调整和市场的自我修复,那么总会有上升的空间"。

Luxury Portfolio International 纽约总裁米基-阿拉姆-汗(Mickey Alam Khan)12 月 9 日主持了 "奢华一小时 "网络研讨会,探讨 2023 年奢华房地产的前景。

兴衰

在多种因素的作用下,由大流行病引发的房地产狂热似乎终于出现了转机。

"加利福尼亚州圣巴巴拉市 Riskin Partners/Village Properties 的管理合伙人 Dina Landi 说:"现在有很多停顿,因为我认为,人们正在等待事态的发展。

股市下跌、房屋库存量低、抵押贷款利率上升,当然还有 COVID-19 引发的通胀(今年夏天达到 9% 左右的峰值),都对房地产市场造成了冲击。

"纽约布朗-哈里斯-史蒂文斯公司首席经济学家格雷戈里-海姆说:"真正的问题和通货膨胀的真正根源是货币。

"他说:"自 COVID 以来,我们(美国)的货币供应量增加了 40%。

"当你给美国人4到5万亿美元 他们口袋里有了这些钱 他们就会花掉 这就是为什么我们有失控的通货膨胀"

尽管通胀率达到了 40 年来的最高点,但好消息是,尽管公众认为大流行病期间的抵押贷款利率异常低,但抵押贷款利率并没有达到 40 年来的最高点。

"海姆先生说:"6.5% 的抵押贷款利率并不高。"在过去的半个世纪里,30 年期的平均保值利率接近 8%。有些人还记得 18% 的抵押贷款利率。

此外,乌克兰战争导致许多依赖俄罗斯天然气的欧洲国家的公用事业成本飙升。  

"世界领先房地产公司全球业务发展总监 Liv Baggen 说:"我们面临着严重的能源危机。

"她说:"以阿姆斯特丹、柏林或布鲁塞尔的一套普通一居室公寓为例,过去每月的能源账单是 150 欧元,而现在每月的能源账单是 600 欧元。

虽然全球经济衰退尚未开始,但天平正在倾斜。

在美国,消费者正在耗尽去年的大把钞票,零售价格正在上涨,这意味着性价比降低,信用卡和其他债务也在增加。

经济衰退似乎迫在眉睫,但从长远来看,这可能并不是一件坏事,尤其是对于近期价格疯涨的房地产市场而言。

"海姆先生说:"只有经济衰退才能重置房价。

由 LPI 总裁米奇-阿拉姆-汗主持的 LPI 12 月 "奢华一小时 "网络研讨会小组讨论
航线修正

尽管房价下跌和上市天数增加看似一副末日景象,但很多人都忘记了市场正从多高的峰值跌落。

"佛罗里达州南部 The Keyes Company/Illustrated Properties 公司的总裁兼首席执行官迈克-帕帕斯(Mike Pappas)说:"我想每个人都明白,2020 年和 21 世纪是一个超级繁荣、类固醇市场,确实是一个反常现象和离群值。

在南佛罗里达州,上市天数徘徊在 90-95 天左右,比一年前的 47 天有所增加。但历史上,这个数字是 300 天。

"帕帕斯先生说:"因此,我们正处于市场转变的过程中,我认为,我们确实感受到了市场的平静和正常化。

大流行病等极端事件会使数据出现偏差,但尽管经济放缓,消费者也不会停止购买房产。

"科兰吉先生说:"我记得在 2001 年也看到过这种情况。

"他说:"911 事件后的头三个月是纽约市历史上最糟糕的三个月。"之后的三个月是纽约市历史上最好的三个月。因为钱总有去处。

"归根结底,人们不会把钱集中起来存入银行"。

返璞归真

代理商需要充分了解这些市场变化,并能够向客户传达这些变化的真正含义。

房贷利率上调对卖家的谈判能力有什么影响?为什么价格上涨 20% 突然变得不现实了?为什么卖房所需的时间似乎比 "正常情况 "要长?

"Pappas 先生说:"我们看到的是,市场正在从房产一飞冲天的激烈局面转变为现在必须管理上市预期的局面。

这一转变对中介来说也意味着改变,他们需要重新适应正常的售房途径。

"兰迪女士说:"我认为营销战略和战术要回归到最基本的层面。

"她说:"这又回到了真正倾注于你的人际关系和培养这些火种的问题上。"然后就是打出你与众不同、独一无二的品牌"。

购房者也开始以不同的方式看待房屋--将其作为一个整体,包括生活方式。这对于许多移民到新国家的人来说尤其如此。

有足够资金的俄罗斯人和乌克兰人涌向迪拜和土耳其,后者有一项居住计划,只要购买 40 万欧元以上的房产,就能获得公民身份。

"巴根女士说:"这不仅对俄罗斯有意义,对伊朗、巴基斯坦或印度也有意义。

在亚洲,从香港和中国大陆转移到新加坡和越南部分地区。

"Baggen女士说:"这不仅仅是买房的问题,还有其他所有重要的标准--投资移民、税率、生活方式、天气。

专家们一致认为,2023 年将是房地产市场自我修正的开始。这并不意味着卖家和买家都会消失。

"海姆先生说:"住房需求依然存在,并没有消失。海姆先生说,"从某种意义上说,情况正在朝着正确的方向发展"。